Hace unos años, en la cena de Navidad familiar de mi tierra en Gran Canaria, mi primo Pedro se me acercó para comentarme que tras ocho años en su piso, se le había quedado pequeño y quería cambiar de la zona céntrica donde vivía, por otra zona más tranquila y sin tanto tráfico.
Entre risas y chistes navideños, me preguntó si era muy complicado vender su casa con la hipoteca que tenía pendiente.
Y le contesté: «Pero bueno, Pedro, ¡pues claro que existen alternativas para cambiar de vivienda hombre!» Y esa noche, entre ratitos y anécdotas familiares, entendió que existen posibilidades y que la vivienda no debe ser tu cárcel sino tu hogar.
Mito número uno: si tienes una hipoteca, estás atado de por vida
Pedro pensaba que, como todavía le quedaban 150.000 euros por pagar de su hipoteca, estaba condenado a vivir en su piso hasta liquidarla por completo. Pero eso no es cierto.
Hoy en día hay opciones viables para vender una vivienda con hipoteca pendiente y comprar otra sin que esto se convierta en una pesadilla financiera.
Atrás queda el falso mito de que si vives de alquiler puedes mudarte las veces que quieras y si vives hipotecado no te puedes mudar. Hoy ha cambiado la situación y alquilar es casi más complicado que comprar.
Paso 1: Conocer la deuda exacta y los costos asociados
Lo primero que le dije a Pedro fue: «Antes de tomar cualquier decisión, ve a tu banco y pide un certificado de deuda pendiente».
Este documento indica cuánto queda por pagar de la hipoteca y si hay alguna comisión por cancelación anticipada. Algunos bancos cobran entre un 0,5% y 1% sobre el capital pendiente.
Por ejemplo, si a Pedro le quedaban 150.000 euros y su banco aplicaba una comisión del 0,5%, tendría que pagar 750 euros adicionales por cancelarla.
Paso 2: Decidir si vendes antes o después de comprar
Aquí es donde se abren varias alternativas. Le planteé a Pedro dos opciones:
Opción 1: Vender antes y luego comprar
Esta es la opción más sencilla y segura. Se vende el piso actual, se cancela la hipoteca con el dinero de la venta y se usa lo que sobre como entrada para la nueva vivienda. Mientras se encuentra el nuevo hogar, se puede alquilar temporalmente.
Ventajas:
- No hay prisa por encontrar la casa ideal.
- No asumes dos hipotecas al mismo tiempo.
- Evitas el riesgo de que tu vivienda no se venda rápido.
Inconvenientes:
- Puede ser tedioso mudarse dos veces (de tu casa a un alquiler y luego a la definitiva).
Opción 2: Comprar primero y vender después
Le conté a Pedro otra estrategia: si encontraba una vivienda que le gustara, podía solicitar una hipoteca puente o una hipoteca con cancelación parcial a tipo cero. Esta modalidad permite financiar la nueva casa mientras vende la anterior. Cuando la venta se concrete, el dinero se usa para amortizar la nueva hipoteca.
Ventajas:
- No hay prisa en la venta; puedes esperar una buena oferta.
- Evitas tener que mudarte a un alquiler temporal.
Inconvenientes:
- Hay que demostrar solvencia para que el banco conceda dos hipotecas a la vez.
- Puede haber gastos adicionales hasta que se concrete la venta.
Paso 3: Hablar con el banco y renegociar si es necesario
Los bancos no siempre son flexibles, pero si se les presenta una estrategia clara, pueden ser más abiertos a ofrecer soluciones. En el caso de Pedro, le ayudé a negociar con su banco para ver si podía reducir la comisión por cancelación anticipada o incluso obtener mejores condiciones en la nueva hipoteca.
Si el banco no ofrece una buena opción, también se puede considerar la subrogación, que consiste en cambiar la hipoteca de banco para obtener mejores condiciones.
Paso 4: Fijar el precio adecuado y preparar la vivienda para la venta
Una vez que Pedro tuvo claro que podía vender sin problema, nos pusimos manos a la obra para conseguir el mejor precio por su vivienda. Estos son algunos consejos clave:
- Tasación profesional: Para poner un precio competitivo y realista.
- Pequeñas reformas: Pintar, mejorar la iluminación y arreglar desperfectos pueden aumentar el valor.
- Home staging: Preparar la vivienda para que luzca atractiva en fotos y visitas.
- Contar con una buena Inmobiliaria*: Muchas veces pensamos que un particular puede vender por sí misma la vivienda. No cuenta con que los compradores van a querer ver el piso a horas en las que una persona normal estará trabajando, que pedirá ayuda con la financiación o que esa vivienda la ha visto porque la inmobiliaria paga un paquete publicitario con fotos profesionales para aparecer en las primeras páginas de los portales inmobiliarios.
*Al igual, no recomiendo Inmobiliarias franquiciadas porque suelen trabajar bastante mal.
Paso 5: Formalizar la venta y cancelar la hipoteca
Cuando encontramos un comprador, el proceso fue sencillo:
- Se firmó un contrato de arras para asegurar la venta.
- En la notaría, el banco recibió el importe pendiente de la hipoteca y canceló la deuda.
- Pedro usó el dinero restante como entrada para su nuevo hogar.
Conclusión: Siempre hay alternativas
Aquella noche de Navidad, Pedro se fue de la cena con una nueva perspectiva. No estaba atado a su piso ni a su hipoteca. Tenía opciones y herramientas para encontrar la casa que realmente necesitaba.
Al final, decidió vender primero y mudarse a un alquiler temporal mientras buscaba su nuevo hogar sin presiones. A los seis meses, encontró la casa de sus sueños y pudo comprarla con una hipoteca mucho más favorable.
Si tú también crees que una hipoteca te tiene atrapado, recuerda: siempre hay soluciones. Solo necesitas la información adecuada y una buena estrategia.
Y tú, ¿estás listo para dar el paso? 🚀
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