¿ES RENTABLE? ¿TIENE RIESGOS?
Cualquier persona, familia o empresa, tras años de esfuerzo y planificación económica, consigue con suerte ahorrar algo de capital. Llega el momento en el que decide qué hacer con ese capital.
Puede gastarlo en un capricho, dejarlo en el banco sin generar rendimiento o darle algo de vida invirtiéndolo en algún proyecto personal.
Desde León Home Inversiones, nuestro consejo es sencillo. “Sin riesgo no hay gloria” debemos salir de nuestra zona de confort e invertir ese capital en algo que nos de beneficios pero no sin antes calcular los riesgos que existen.
Lo puedes hacer como inversionista activo o como inversionista pasivo.
El primero “inversionista activo “es el que invierte su tiempo y su dinero en comprar por su cuenta, mejora la propiedad para alquilar o vender.
El segundo “inversionista pasivo” es el que sólo invierte su dinero y busca a un grupo o persona que invierta su tiempo y su conocimiento en hacer lo mismo.
Nos centraremos en la inversión Inmobiliaria y te daremos algunas pautas sobre ella.
Tanto si eres inversionista activo como pasivo, repasaremos en qué puedes invertir y qué es lo que más te conviene según tu perfil.
Tipos principales de propiedades en las que invertir
Podemos resumir básicamente en 3 tipos de propiedades en las que invertir de en el mercado inmobiliario:
1 Propiedades residenciales
2 Propiedades comerciales
3 Propiedades industriales
A continuación hablamos sobre ellas.
• Propiedades inmobiliarias residenciales
Son propiedades residenciales tipo: viviendas multifamiliares o unifamiliares, adosados y condominios. Lleva un mantenimiento constante y una administración eficaz para tenerlos con una buena ocupación.
• Propiedades inmobiliarias Comerciales
Son bienes de inversión pueden abarcar la propiedad de tiendas, oficinas, instalaciones de almacenamiento, hoteles. Ese tipo de inversión inmobiliaria suele requerir de una mayor inversión monetaria que la residencial.
• Propiedades inmobiliarias Industriales
Como su nombre indica, son desde almacenes industriales, centros de mercancías o cualquier otro tipo de bienes raíces que generen ingresos por el uso de las instalaciones por parte de clientes. Suelen ser de grandes dimensiones y conllevar más inversión.
Estrategias de Inversión Inmobiliaria
Sobre la estrategia a seguir para sacar rentabilidad a las inversiones inmobiliarias tenemos varias opciones. Según la que elijamos podremos ir a rentabilidades de corto, medio o largo plazo. Es importante analizar cuál de ellas es la más beneficiosa según nuestro perfil y en el momento que nos encontremos.
Aquí te resumiremos alguna de ellas y nuestra visión sobre ellas.
- Alquiler. Es la forma más habitual de inversión. Comprar una casa para alquilarla a otros. Ya sea para alquiler de larga duración convencional o alquiler vacacional es una forma para generar ingresos. La clave estará en encontrar unos buenos inquilinos, fiables y responsables del mantenimiento de la vivienda. Nos aseguraremos un ingreso mensual fijo que podrá pagar la hipoteca o ayudarte para pagar otra propiedad. En algunas zonas muy demandadas se puede alquilar por habitaciones separadas.
- Desarrollo inmobiliario segunda mano. Se trata de comprar inmuebles para mejorarlos generando valor a través de las mejoras materiales realizadas en la propiedad inmobiliaria. Puede ser nuevas estructuras, nuevos acabados, ampliaciones, redistribuciones, etc.
- Promoción de Obra Nueva. Se trataría de la forma más pura de inversión inmobiliaria. Compramos un terreno, creamos un proyecto y edificamos para la venta. Hay nuevas tendencias de inversión que están cambiando la venta por alquileres a gran escala.
- Plataformas de inversión inmobiliaria online. Son plataformas que lo que hacen es buscar la financiación que necesitan los promotores para llevar a cabo sus promociones Inmobiliarias. Los pequeños inversores actúan de banco en proyectos cerrados aportando entre todos un % de lo que necesitan. No he probado personalmente ninguna de estas plataformas pero me he informado en algunas de ellas. Como en todo, hay cosas positivas, como la pequeñas cantidades de inversión que te piden para entrar. Y hay cosas negativas, como los plazos de devolución que podrían demorarse meses/años y no podríamos rescatar nuestras inversiones hasta que ellos digan.
- Inversión en ejecución hipotecaria. Actualmente debido a la crisis o la mala gestión económica familiar muchos bancos se ven obligados a ejercer su derecho a la ejecución hipotecaria para adquirir los inmuebles hipotecados. Normalmente lo que suele ocurrir es que estos inmuebles se venden o salen a subasta. Se puede invertir en este tipo de inmueble y su precio es algo menor que el de mercado pero conlleva muchos riesgos. El inmueble puede tener, cargas vinculadas, vicios ocultos y además los procedimientos son largos ya que dependen de los juzgados saturados.
Rentabilidad para una propiedad en Alquiler
Vamos a explicar el cálculo de rentabilidad para una propiedad en Alquiler que es la inversión más habitual en Canarias.
Utilizaremos una fórmula muy sencilla explicada con un ejemplo.
- Precio de compra de inmueble: 150.000€
- Precio de Alquiler: 600€/mes (600 x 12meses = 7.200 €)
Con estos dos datos dividimos lo que percibimos de alquiler anual y por el precio de compra. Lo que nos de lo multiplicaremos por 100 para tener el % de rentabilidad.
(7.200 / 150.000) x 100 = 4,8%
Esto lo que quiere decir es que sacaremos una rentabilidad del 4,8% cada año.
Con esto podemos sacar las conclusiones y ver si es un inmueble rentable.
En este caso amortizaríamos el inmueble o recuperaríamos lo invertido en poco más de 20 años.
Ojo, porque tengo cliente que lo que buscan es vender el inmueble más caro en unos años porque entiendes que la zona se va a revalorizar. En estos casos no tendrás que prestarle tanta importancia a la rentabilidad de Alquiler.
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