¿Sabes los impuestos que tienes que pagar por vender tu casa en Canarias?
Hemos llegado al punto en que tenemos que vender una vivienda y no tenemos ni idea de lo que nos quedará de liquidez después de rendir cuentas con el estado.
Ya sea porque hemos recibido una herencia, porque nos hemos separado de nuestra pareja o por múltiples razones llega el momento de vender la vivienda.
Lo primero es saber.
¿Cuanto vale nuestra vivienda?
Podrás valorarlo personalmente según tu criterio, preguntar al vecino que pasea el perro en cuanto vendió su primo, investigar inmuebles publicados en portales de los que no sabes si llevan 3 meses o 3 años publicados sin venderse…
Mi consejo es claro. Pide ayuda a una Agencia Inmobiliaria como León Home Inversiones, que cuenta con histórico de precios de venta por zona y meses, programas específicos de tasación, testigos de cierre de ventas.
Una vez que tengamos el precio realista en el que podemos cerrar la operación de venta del Inmueble vamos a calcular el “dinerito” que nos quedará tras pagar los impuestos en Canarias.
Los 3 impuestos principales que pagarás son los siguientes:
Los desarrollaremos un poco a continuación.
- El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
- El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
- La plusvalía municipal
Como estamos hablando del sector Inmobiliario, vamos a hacer una excepción y empezaremos explicando el impuesto más fácil de entender. “Empezaremos la casa por el tejado”. Veremos el impuesto IBI, que es el más fácil de determinar.
1. IMPUESTO IBI EN CANARIAS.
Este es un impuesto que se paga anualmente al ayuntamiento donde esté ubicado tu inmueble. Lo habitual es que el propietario que vende la propiedad pague este impuesto el año de la venta. Es cierto que actualmente se puede negociar y repartir el importe entre el comprador y vendedor. Lo que tenemos que tener claro es que lo habitual es que el Ayuntamiento se lo cobre íntegramente al vendedor.
2. IMPUESTO IRPF SOBRE LA GANANCIA PATRIMONIAL.
Ahora vamos a ver el impuesto del IRPF sobre la ganancia patrimonial o a veces llamado “Plusvalía de la vivienda”.
Lo primero que debemos saber es que se paga el año siguiente al de la venta de la vivienda así que hay que procurar tenerlo calculado para no gastarlo porque Hacienda nos lo reclamará.
Lo segundo que debemos saber es que se pagará siempre y cuando hayamos obtenido beneficio económico por la venta. Podríamos resumirlo en que hayamos vendido más caro que cuando compramos. Si no hemos obtenido beneficio sino pérdidas deberemos presentarlo igualmente y justificarlo en la renta.
Como entendemos que la vida se va encareciendo y el valor de los inmuebles también en la mayoría de casos tendremos beneficio económico y por lo tanto que pagar.
Resumiremos los tramos según esta tabla para tener una estimación:
- Beneficio de hasta 6.000€ ———————— 19%
- Beneficio entre 6.000€ y 50.000€ ————— 21%
- Beneficio entre 50.000€ y 200.000€ ———— 23%
- Beneficio de más de 200.000€ ——————–26%
(Ojo porque estos % pueden variar según cambio de legislación en el momento de presentar la renta)
Vamos a poner un EJEMPLO ORIENTATIVO:
Precio de venta Inmueble en Gran Canaria día venta: 120.000€
Precio de adquisición que pagamos al comprarlo hace años: 80.000€
Ganancia patrimonial = 120.000 euros (valor de transmisión) – 80.000 euros (valor de adquisición) = 40.000 euros*
Pagaríamos un 21% sobre los 40.000€ que vendrían a ser unos 8.400€ en impuestos.
* El porcentajes de tributo se aplican de forma progresiva. A los primeros 6.000 euros de ganancia le aplicamos el 19%. Al siguiente tramo de 6.000 euros hasta los 50.000 euros el 21%. Al siguiente tramo de 50.000 euros a los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%.
Este sería el resumen sencillo para la explicación.
Realmente hay más factores que intervienen y que habría que incorporar. Te damos unas pinceladas de otros factores que modifican y pueden reducir este resultado.
Gastos que podemos deducir para bajar el valor de venta al que vendemos y así pagar menos impuestos. Detallo ejemplo con importes ficticios.
- Honorarios agencia inmobiliaria: 6.000 euros
- Plusvalía municipal: 1.500 euros
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca: 500 euros
Gastos que podemos deducir para bajar el valor de compra al que adquirimos la propiedad hace años y así pagar menos impuestos. Detallo ejemplo con importes ficticios.
- Notaría: 400 euros
- Registro: 300 euros
- Impuestos de transmisiones patrimoniales (ITP): 4.800 euros
- IGIC: 4.000 euros
- Coste de reformas: 10.000 euros
Todos los gastos relacionados a la adquisición de la vivienda como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca, el gasto de notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IGIC y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Las comisiones que pagamos al banco por el préstamo hipotecario o los intereses no computan.
Los costes de cualquier reforma o reparación integral que mejore sustancialmente la vivienda. Debemos justificar todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble. Mejoras de baños, cocinas, aumento de superficie de vivienda. Conceptos que mejores la valoración global del inmueble y que nos rebajen la factura fiscal.
Existen otros pequeños consejos que nos ayudan a evitar pagar una parte de los impuestos del IRPF. Ahora te comentamos alguno de ellos.
PEQUEÑOS CONSEJOS PARA NO PAGAR EL IMPUESTO IRPF
Reinvertir el dinero obtenido en otra vivienda:
Existe una exención por reinvertir la totalidad o parcialidad del dinero obtenido en la venta del inmueble en la compra de otro inmueble dentro de los 2 años siguientes.
Para acogernos a esto tanto la vivienda vendida como la que compramos debe ser considerada vivienda habitual.
Exensión por tener más de 65 años.
Los mayores de 65 no están obligados a pagar IRPPF siempre que sea vivienda habitual.
En caso de que sea segunda residencia tendrán que destinar el dinero obtenido a constituir una renta vitalicia con un banco o aseguradora.
Exención por entregar el piso en dación en pago.
Si no podemos pagar la hipoteca y el banco se queda nuestra propiedad como garantía hipotecaria no hará falta pagar el IRPF siempre que no tengamos más propiedades a nuestro nombre.
3. LA PLUSVALÍA MUNICIPAL EN CANARIAS
El otro impuesto que debemos pagar al vender una propiedad es el de la Plusvalía Municipal. Este impuesto está cedido a la Hacienda autonómica.
Se entiende que el terreno de carácter urbano donde está ubicado tu inmueble ha ido ganando valor desde que lo compramos y por lo tanto también ha ganado valor nuestro inmueble.
Se calcula en base al valor catastral del suelo (o el nuevo valor de referencia Catastral) y los años que hemos sido dueños del piso entre compra y venta.
Podemos consultar el valor del suelo en los recibos del IBI o podemos ver el valor que estima el Catastro sobre nuestra vivienda. Habrá que calcular lo que pagaremos según un porcentaje basado en los años.
EJEMPLO ORIENTANTIVO:
Vivienda comprada en Enero de 2010 y vendida en Enero de 2021
Valor Catastral del suelo: 15.000€
Nº de Años: 11
Porcentaje Anual: 3%/Año
Incremento valor (%): 33%
Base Imponible: 4950€
Reduccion Art. 107.3: 0%
Tipo de gravamen: 30%
Cuota íntegra: 1485€
Cuota liquida: 1485€
Espero que este artículo te haya servido de ayuda.
Como siempre decimos desde nuestra inmobiliaria LEÓN HOME INVERSIONES que mejor ponernos en unas buenas manos que nos ayuden en este proceso.
Si tomas la decisión de contar con la ayuda de alguna empresa estaremos encantados de hablar contigo y acompañarte en este viaje!
Un afectuoso saludo.
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